U ovom članku ću analizirati Zakon o porezu na nepokretnost (“Službeni list Crne Gore”, br. 25/2019).

 

Prije svega, neophodno je napomenuti da je Zakon o porezu na nepokretnost stupio na snagu u aprilu ove godine. Te stoga ima određenih noviteta u odnosu na stari zakon.

 

 

Ko uvodi porez na nepokretnost i kome pripada

 

Porez na nepokretnosti uvodi lokalna samouprava odnosno opština.

 

Prihodi od poreza na nepokretnosti u potpunosi pripadaju lokalnoj samoupravi na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost.

 

Uprava lokalnih javnih prihoda jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost sprovodi i ubira sredstva po osnovu Zakona o porezu na nepokretnost. Poreska uprava Crne Gore nema nikakve ingerencije u vezi sprovođenja ovog zakona.

 

 

Predmet oporezivanja

 

Porez na nepokretnosti plaća se na:

• zemljište (građevinsko, šumsko, poljoprivredno i ostalo);
• građevinske objekte (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, objekte u izgradnji, pomoćne, nepokretne privremene objekte i druge objekte),
• posebne djelove stambene zgrade (stanove, poslovne prostorije, podrume, nestambeni prostori, garaže, odnosno garažna mjesta i ostalo).

 

Zgrade i drugi građevinski objekti koji su u odvojenom vlasništvu od zemljišta na kojem se nalaze, kao i stambene i poslovne jedinice zgrada mogu se zasebno oporezivati.

 

Porez se plaća i za privremene objekte.

 

 

Poreski obveznik

 

Obveznik poreza na nepokretnosti je vlasnik nepokretnosti upisan u listu nepokretnosti, odnosno drugoj evidenciji nepokretnosti (poslovne knjige, registri, notarski zapisi i dr.) na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje.

 

Kada više lica ima vlasništvo odnosno susvojinu na istoj nepokretnosti, obveznik poreza na nepokretnosti je svako od tih lica srazmjerno svom udjelu vlasništva. U slučaju da više lica ima zajedničku svojinu na istoj nepokretnosti, svako od tih lica je obveznik poreza na nepokretnosti u jednakim djelovima.

 

Ako vlasnik nepokretnosti nije određen ili je preminuo, onda je obveznik poreza na nepokretnosti, korisnik te nepokretnosti.

 

Obveznik poreza na nepokretnosti za građevinski objekat ili poseban dio stambene zgrade koji nije upisan u listu nepokretnosti odnosno drugoj evidenciji nepokretnosti je lice koje je izvršilo prijavu građenja, vlasnik zemljišta ako nije izvršena prijava građenja, i vlasnik odnosno korisnik bespravno izgrađenog objekta na zemljištu u državnoj svojini.

 

 

Poreska osnovica

 

Osnovica poreza na nepokretnost je tržišna vrijednost nepokretnosti.

 

Tržišna vrijednost nepokretnosti je vrijednost nepokretnosti na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje.

 

 

Kriterijumi za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti

 

Osnovni kriterijumi za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti su:

• prosječna tržišna cijena m2 nepokretnosti;
• namjena nepokretnosti;
• veličina nepokretnosti;
• mjesto đe se nepokretnost nalazi;
• kvalitet nepokretnosti i
• drugi elementi koji mogu imati uticaja na tržišnu vrijednost nepokretnosti.

 

Uredbom o bližim kriterijumima i metodologiji za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti propisani su bliži kriterijumi za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti.

 

 

Nastanak poreske obaveze

 

Obaveza po osnovu poreza na nepokretnost nastaje 1. januara godine za koju se porez utvrđuje.

 

Tržišnu vrijednost nepokretnosti određuje Uprava lokalnih javnih prihoda.

 

U slučaju nastanka štete na nepokretnostima usljed više sile Uprava lokalnih javnih prihoda može na zahtjev poreskog obveznika, izvršiti ponovnu procjenu tržišne vrijednosti nepokretnosti.

 

 

Poreske stope

 

Stopa poreza na nepokretnost je proporcionalna tržišnoj vrijednosti nepokretnosti i iznosi od 0,25% do 1,00% vrijednosti nepokretnosti koja se oporezuje.

 

Izuzetno od standardne poreske stope, stopa poreza za:

• sekundarni stambeni objekat, odnosno stan iznosi od 0,3% do 1,5%;
• bespravni objekat:
  • kojim se rješava stambeno pitanje iznosi od 0,3% do 1,5%;
  • kojim se ne rješava stambeno pitanje iznosi od 0,3% do 2%;
• neizgrađeno građevinsko zemljište iznosi od 0,3% do 5%.

 

Sekundarni stambeni objekat je stambeni objekat koji nije prebivalište ili mjesto stalnog boravka poreskog obveznika.

 

Sekundarnim stambenim objektom, smatra se i stambeni objekat odnosno stan u vlasništvu pravnog lica.

 

 

Poreske olakšice

 

Porez na nepokretnost na stambenom objektu koji je prebivalište ili mjesto stalnog boravka poreskog obveznika, umanjuje se za 20% za poreskog obveznika i po 10% za svakog člana njegovog domaćinstva, a najviše do 50% poreske obaveze.

 

Za ugostiteljske objekte poreska stopa može se umanjiti zavisno od kategorije i to za objekte:

• kategorije 3**** do 15%;
• kategorije 4**** do 30%;
• kategorije preko 4**** do 70%.

 

Za nepokretnosti čiji je vlasnik ili korisnik lice upisano u registar poljoprivrednih proizvođača, pravno lice i preduzetnik koji se bavi proizvodnjom, doradom, pakovanjem ili preradom poljoprivrednih proizvoda proizvedenih u Crnoj Gori, a koje se koriste za obavljanje ove djelatnosti, poreska stopa može se umanjiti do 90% poreske obaveze.

 

 

Poreska oslobođenja

 

Porez na nepokretnost koja je u vlasništvu fizičkih i/ili pravnih lica ne plaća se na:

• nepokretnosti koje su u skladu sa zakonom proglašene spomenicima kulture osim ako se koriste za stanovanje;
• nepokretnosti u vlasništvu nevladinih organizacija koje se koriste za funkcije za koje su osnovane;
• zaštićene i zaštitne šume i nacionalne parkove.

 

Oslobođenja se ostvaruju pod uslovom da se nepokretnosti ne koriste za sticanje prihoda na tržištu.

 

Porez na nepokretnost ne plaća se na građevinske objekte i posebne djelove stambene zgrade u svojini fizičkog lica kao investitora, koji nijesu namijenjeni za dalju prodaju i koji se u listu nepokretnosti vode kao “objekti u izgradnji”.

 

Pravo na poresko oslobođenje može ostvariti fizičko ili pravno lice kome je kao djelatnost u Centralnom registru privrednih subjekata upisana izgradnja stambenih i nestambenih zgrada i koje je upisano u listu nepokretnosti kao vlasnik nepokretnosti, sa osnovom sticanja “građenje”.

 

Porez na nepokretnost ne plaća se kad ukupna poreska osnovica za sve nepokretnosti tog poreskog obveznika ne prelazi iznos od 5.000 eura i ako se te nepokretnosti ne koriste za sticanje prihoda.

 

 

Poreski period

 

Period za utvrđivanje poreza na nepokretnost je jedna kalendarska godina.

 

 

Utvrđivanje i plaćanje poreza

 

Porez na nepokretnost utvrđuje se rješenjem Uprave lokalnih javnih prihoda one lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost do 30. aprila tekuće godine.

 

Porez na nepokretnost obveznik plaća u dvije jednake rate, od kojih prva dospijeva 30. juna, a druga 31. oktobra godine za koju se porez utvrđuje.

 

 

Poreska prijava

 

Vlasnik odnosno, korisnik nepokretnosti dužan je da u roku od 30 (trideset) dana od dana sticanja nepokretnosti Upravi lokalnih javnih prihoda jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost podnese poresku prijavu za utvrđivanje poreza na nepokretnost za tu godinu.

 

 

Shodna primjena Zakona o poreskoj administraciji

 

Na sva pitanja kojim se uređuje poreski postupak i druga pitanja koja nijesu uređena Zakonom o porezu na nepokretnosti primjenjuju se odredbe Zakona o poreskoj administraciji.

 

 

Zastarjelost

 

Pravo na utvrđivanje i naplatu poreske obaveze zastarijeva u roku od 5 (pet) godina.

 

 

Propisi za sprovođenje Zakona o porezu na nepokretnost

 

Skupštine lokalnih samouprava su dužne da u roku od 6 (šest) mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona o porezu na napokretnost (do kraja novembra) donesu Odluke o porezu na nepokretnost kojom se precizira izvršenje Zakona o porezu na napokretnost.

 

Uz ograničenje da Skupštine lokalnih samouprava svojom odlukom ne mogu na drugačiji način uređivati pitanja koja su predmet uređivanja Zakona o porezu na nepokretnosti, niti uvoditi novi osnov – predmet oporezivanja.

 

 

Pravo žalbe

 

Žalba na rješenje Uprave lokalnih javnih prihoda podnosi se glavnom administratoru lokalne samouprave.

 

 

Preporuka čitaocima

 

Prije nego što izmirite vaše obaveze po rješenju o naplati poreza savjetujem vam da provjerite da li je doneseno rješenje u skladu sa Zakonom o porezu na nepokretnost, Uredbom o bližim kriterijumima i metodologiji za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti, Odlukom o porezu na nepokretnost koju je donijela Skupština lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost, Zakonom o poreskoj administraciji i Zakonom o upravnom postupku.

 

 

Zakon o porezu na nepokretnost je stimulativan za ugostitelje, poljoprivrednike i višečlane porodice, ali su izostavljene stimulativne norme za osobe sa invaliditetom, socijalno i zdravstveno ugrožene.